物业经理都管什么问题？

在小区或者商业楼宇等物业项目中，物业经理扮演着至关重要的角色，他们负责管理和协调众多方面的问题，以确保物业的正常运营和业主、租户的满意，物业经理具体都管什么问题呢？

一、人员管理问题

物业经理要管理物业团队的各个岗位人员，包括保安、保洁、维修人员、客服人员等，对于保安人员，物业经理需要制定合理的排班计划，确保小区或商业区域的安全保卫工作24小时不间断，要对保安人员进行培训，提升他们的安全防范意识和应对突发事件的能力，如遇到盗窃、火灾等情况能够迅速响应和处理。

对于保洁人员，物业经理要监督他们的日常清洁工作，保证公共区域如楼道、电梯、停车场等的干净整洁，制定详细的清洁标准和考核制度，定期对保洁工作进行检查和评估，以提高保洁服务质量。

维修人员也是物业团队的重要组成部分，物业经理要安排他们及时处理业主报修的各类设施设备问题，如水电维修、门窗损坏等，还要组织维修人员进行技能培训，提升他们的维修水平，确保能够高效解决各种维修难题。

客服人员直接与业主沟通，物业经理要指导他们热情、专业地接听业主电话，处理业主的咨询、投诉和建议，对客服人员进行服务意识和沟通技巧的培训，提高业主的满意度。

二、设施设备管理问题

物业区域内的设施设备众多，如电梯、消防设备、供水供电系统等，物业经理需要对这些设施设备进行全面管理，制定设施设备的维护保养计划，定期安排专业人员进行检查和维护，确保设施设备的正常运行，电梯要按照规定的时间进行保养和年检，消防设备要定期检查其性能是否良好，供水供电系统要进行日常巡检，及时发现和排除安全隐患。

当设施设备出现故障时，物业经理要迅速组织维修人员进行抢修，尽快恢复设施设备的正常使用，要建立设施设备的档案，记录其维修、保养情况，为后续的管理提供参考。

三、安全管理问题

安全是物业工作的重中之重，物业经理要负责制定和实施安全管理制度，加强小区或商业区域的门禁管理，严格控制外来人员和车辆的进出，确保业主和租户的人身和财产安全。

组织开展消防安全宣传和演练活动，提高业主和物业员工的消防安全意识和应急逃生能力，定期检查消防设施设备是否完好，疏散通道是否畅通，确保在发生火灾等紧急情况时能够迅速有效地进行应对。

还要关注物业区域内的治安情况，与当地公安机关保持密切联系，共同维护物业区域的治安秩序。

四、环境管理问题

物业经理要关注物业区域的环境卫生和绿化养护工作，除了监督保洁人员的日常清洁工作外，还要对垃圾处理进行管理，确保垃圾及时清运，避免垃圾堆积产生异味和滋生细菌。

对于绿化养护，要安排专业的园艺人员对小区或商业区域的花草树木进行修剪、浇水、施肥等养护工作，保持绿化景观的美观，要根据不同季节的特点，调整绿化养护计划，确保植物的健康生长。

五、业主关系管理问题

物业经理要积极与业主进行沟通和交流，了解他们的需求和意见，定期组织业主座谈会，听取业主的建议和反馈，及时解决业主提出的问题，对于业主的投诉，要认真对待，及时处理，并将处理结果反馈给业主，以提高业主的满意度。

还要组织开展各种社区活动，如节日庆祝活动、亲子活动等，增强业主之间的交流和互动，营造和谐的社区氛围。

六、财务管理问题

物业经理要负责物业项目的财务管理工作，制定年度预算计划，合理安排物业的各项收支，包括人员工资、设备采购、维修费用等，严格控制成本，确保物业项目的财务收支平衡。

定期对物业的财务状况进行审计和分析，向业主公布财务报表，接受业主的监督，要积极拓展物业的收入来源，如合理利用公共区域进行广告投放等，增加物业的收入。

物业经理管理的问题涉及到物业运营的各个方面，他们需要具备良好的组织协调能力、沟通能力和问题解决能力，以确保物业项目的顺利运行和业主的满意。